Implantação de condomínio: Para deixar a casa em ordem

Além dos procedimentos legais, processo exige avaliação da infraestrutura e aquisição de equipamentos.

Proprietários dos apartamentos do Condomínio Villa Bella, entregue em junho passado no bairro da Pompéia, zona oeste de São Paulo, estiveram durante mais de quatro horas reunidos em assembleia no final de agosto para discutir e deliberar sobre rateio, inadimplência, obras e compra de equipamentos. Mas outros encontros deverão acontecer até que o condomínio de duas torres, com 136 apartamentos de três dormitórios e ampla área de lazer, esteja de acordo com as expectativas de seus moradores. A sala de ginástica e os salões de jogos e festas serão montados em outro momento. A prioridade é garantir a segurança, com a aquisição de câmeras de CFTV, controle remoto para a abertura dos portões da garagem e erguer os muros, diz o síndico e administrador Márcio Castilho.

Há bastante trabalho pela frente, observa Castilho. Proprietário da empresa que administra os edifícios, ele aceitou o papel temporário de síndico por indicação dos próprios condôminos, os quais empreenderam uma luta vitoriosa nos últimos 15 anos para concluir duas das três torres do Villa Bella, empreendimento iniciado pela falida construtora Encol. O terceiro prédio está em construção. A maior dificuldade do processo de implantação, afirma Castilho, é convencer os proprietários da necessidade de fazer rateio extra para equipar minimamente o condomínio. “As pessoas têm que observar o que estão comprando e conhecer os recursos que serão entregues.”

A aquisição de equipamentos é a parte mais visível do processo de implantação dos condomínios. Duas outras devem antecipá-las, e são também muito trabalhosas e obrigatórias: a avaliação estrutural da edificação, incluindo áreas comuns e unidades autônomas, além da legalização e das normas de convívio. Ao todo, são três importantes momentos, afirma a administradora Rosely Benevides de Oliveira Schwartz, professora do curso Administração de Condomínios da FMU (Faculdades Metropolitanas Unidas). Tanto ela quanto o advogado Cristiano de Souza Oliveira recomendam o apoio de profissionais especializados durante o processo. Somente com a liberação do CNPJ, por exemplo, “nasce o condomínio, com direitos e deveres”, ressalva Cristiano. Compras de equipamentos podem ser realizadas apenas depois desta etapa.

Antes disso, no entanto, há procedimentos embrionários e obrigatórios, como a realização da assembleia de instalação, quando se aprova a convenção e ocorre a eleição do primeiro síndico. Para a liberação do CNPJ é indispensável que o síndico tenha nome limpo junto à Receita Federal, lembra Cristiano, bem como o envio para o órgão de cópia da ata da assembleia.

Já a avaliação estrutural requer a checagem de equipamentos como para-raios, interfones e outros. É importante reter toda a sua documentação, incluindo as notas fiscais, que envolvem garantia, aconselha Rosely. Na área comum do prédio e unidades autônomas devem ser conferidos se há entupimentos, tomadas inadequadas, revestimentos quebrados e acabamento em desacordo àquilo que contém o memorial descritivo da construtora, prossegue Rosely.

A administradora conta que já existem profissionais especializados na checagem dos equipamentos entregues pelas construtoras. “É a avaliação pós-ocupação (APO), que está em uso em prédios comerciais. As administradoras podem destacar um profissional para fazer isso, é um trabalho caro, mas tem retorno porque reduz a manutenção posterior.” Rosely lembra outros cuidados que devem ser tomados pelos síndicos, como cadastrar o edifício na Sabesp, que cobra tarifas diferenciadas para uso residencial e comercial, e a não realizar os pagamentos mensais das prestadoras de serviços de mão-de-obra terceirizada sem antes receber comprovantes de quitação dos encargos trabalhistas. 

Por Rosali Figueiredo


Matéria publicada na edição Nº 139 em setembro de 2009 na Revista Direcional Condomínios


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