Restauração de fachadas: Fachadas em dia

Contar com orientação especializada é o caminho correto para sanar problemas como trincas, fissuras e outras anomalias que danificam as fachadas.

Rachaduras, trincas, fissuras, descascamento, bolhas, eflorescência e manchas estão entre os inúmeros problemas que as fachadas de um prédio pode apresentar. Se a edificação for revestida de pastilhas ou outro material cerâmico, o destacamento pode aumentar a lista de danos. As causas podem ser decorrentes de materiais utilizados na construção, como tijolos e blocos, massa de assentamento, reboco, emboço, como também dos movimentos na estrutura do edifício, da incidência de umidade causada por infiltrações ou vazamentos de tubulações hidráulicas, ou de vários desses fatores simultaneamente. Por isso, avaliar as causas das anomalias é fundamental para obter bons resultados na recuperação das fachadas. O engenheiro civil Ademir Alves do Amaral, superintendente operacional do CREA-SP (Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura), indica a execução de um laudo realizado por profissional habilitado, antes da pintura, justamente para que sejam verificadas a origem das falhas.

“Depois de pintada, geralmente uma fachada fica muito bonita. Mas é importante verificar primeiro como está a estrutura do prédio. Antes da estética, a estrutura é mais importante. Uma ferragem exposta, por exemplo, pode ficar mascarada pela pintura”, aponta. No caso de oxidação de ferragens, é indicado um tratamento específico para interromper o processo da ferrugem.

Assim, Ademir recomenda, para a restauração de fachadas, a contratação de empresas registradas no CREA. “Reconheço que uma simples pintura pode ser executada sem um engenheiro. Porém, ao contratar um profissional não registrado no CREA, o contratante, no caso o condomínio, está assumindo para si a responsabilidade.

Contratando uma empresa habilitada, o cliente está transferindo a responsabilidade de qualquer problema para esse profissional”, acredita. A síndica do Edi f ício Sabará, no bairro paulistano de Higienópolis, Malu Mendonça, concorda, e constatou na prática que os cuidados com o trabalho de recuperação de fachadas começam na escolha da empresa. Há cerca de quatro anos, o condomínio “foi passado a limpo”, diz Malu. Foi feita a lavagem, restauração e pintura das fachadas do edifício, que tem mais de 60 anos de idade. O trabalho incluiu também a raspagem e pintura das esquadrias de madeira. A obra transcorreu bem, afirma a síndica, apesar de eventualmente ouvir reclamações de moradores, seja pelo barulho ou pela sujeira, consequências inevitáveis de uma reforma de fachada. “É claro que ocorrem problemas, principalmente por se tratar de uma obra de longa duração.

Mas eu falava com o dono da empresa, que é engenheiro, diariamente. O síndico tem que acompanhar sempre, afinal é o olho do dono que engorda o boi”, admite. Outro síndico que se cercou de cuidados na contratação dos serviços de fachadas foi Eduardo Jacometti, do condomínio Castelli di Amaretto, em Moema. Ele cotou o serviço de lavagem, pintura, remoção de quarzo, grafiato e pintura com 13 empresas, e encontrou uma enorme disparidade de preços. “Os orçamentos variaram de R$ 36 mil a R$ 126 mil. Tomei como base um laudo feito por um fabricante de produtos para pintura e fiz questão da participação do conselho na escolha da empresa”, diz.

A pedido do síndico, um engenheiro também avaliou as trincas existentes no edifício, construído há 12 anos. “Ele concluiu que não são trincas estruturais, mas decorrentes da própria movimentação da edificação.” Além do preço, a execução do serviço também encontrou diferenças entre as empresas consultadas. Uns chegaram a sugerir, segundo Eduardo, a pintura sobre o antigo quartzo aplicado em alguns painéis da fachada. Pensou-se ainda na mudança de cor, mas para isso o síndico sabia que haveria de conseguir unanimidade na assembleia, por se tratar de alteração de fachada. “O quartzo se soltou da fachada pela ação do tempo. A melhor sugestão foi optar pelo grafiato.”

COMO SE LIVRAR DAS TRINCAS
Nos prédios pintados, geralmente trincas e fissuras são os maiores vilões das fachadas. Presentes na imensa maioria dos edifícios, elas são, porém, grandes incógnitas para os síndicos. Afinal, por que elas ocorrem? “Em fachadas pintadas a incidência de trincas e fissuras está relacionada a fatores persos, que envolvem desde a deficiência ou inexistência de projeto, passando pela especificação errada da massa, problemas na proporção ou na mistura dos materiais componentes da massa, e também pela utilização de mão-de-obra não treinada para a aplicação correta dos produtos que podem ser industrializados ou fabricados no canteiro de obras”, afirma o engenheiro Jerônimo Cabral Pereira Fagundes Neto, especialista em perícias prediais e membro do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo (Ibape/SP). Além disso, Jerônimo aponta para a deficiência de manutenção. “Não se considera a necessidade de lavagem bianual das fachadas, cuja periodicidade e procedimentos deve ser ajustada mediante a inspeção predial, realizada por profissional habilitado.” De modo geral, até o terceiro ano da construção recomenda-se a revisão dos rejuntamentos e calafetação das fissuras e trincas, além da revisão das janelas e juntas de dilatação, orienta Jerônimo. Ele cita como regra geral a repintura de pontos localizados com incidência de desplacamentos, que deve ser realizada sempre que detectada esse tipo de ocorrência.

“A causa deve ser identificada e saneada para que o problema não se intensifique, atingindo o substrato.” É importante conhecer a definição das persas patologias encontradas nas fachadas, de acordo com o glossário do IBAPE/SP. Fissura é definida como fenda na superfície, estreita e pouco profunda. Rachadura é a fenda acentuada e profunda que secciona integral ou parcialmente um elemento construtivo. Já ruptura é o seccionamento integral ou parcial de um elemento ou componente que reduz significativamente sua capacidade de resistência.

E trinca é a fenda acentuada e profunda, em estágio intermediário entre a fissura e a rachadura. O engenheiro Jerônimo frisa que “somente ao profissional especializado (engenheiro diagnóstico) caberá a identificação da causa, origem e mecanismo de ação na incidência das trincas e fissuras para a boa prescrição das soluções tecnicamente viáveis”.

Atenção adicional deve ser destacada às fachadas Sul, mais sombreadas e sujeitas ao rigor da falta de insolação. “Tal condição contribui para a incidência de mofo e umidade interna, portanto, deve ser tratada com cuidados especiais. Recomenda-se a utilização de uma demão de tinta a mais nessa fachada ou seguir a orientação dos fabricantes dos materiais, a designação do projetista ou do engenheiro diagnóstico”, avalia o engenheiro do IBAPE. 

OUTROS ACABAMENTOS
Concreto ou tijolo aparente, pastilhas ou revestimento cerâmico. Os diferentes materiais empregados nos revestimentos das fachadas exigem intervenções diferenciadas, com utilização de procedimentos e periodicidades específicos. Os procedimentos de manutenção devem ser definidos ainda na fase de projeto, orienta Jerônimo. Em relação às pastilhas, em linhas gerais, recomenda-se uma lavagem já no primeiro ano. “A utilização de mão-de-obra especializada é fundamental para resguardar responsabilidades”, diz. No terceiro ano, recomenda-se uma segunda lavagem com a revisão dos rejuntamentos e calafetação das janelas e juntas de dilatação. A recuperação de pontos localizados com incidência de desplacamentos deve ser realizada sempre que o problema se apresentar. Jerônimo indica a contratação de um engenheiro diagnóstico, “para realização de perícia ou consultoria para que o problema seja conduzido e a prescrição seja revestida da eficiência necessária ao caso”. Vale lembrar que em obras dentro do prazo de garantia de cinco anos, a construtora deve ser comunicada para que proceda à assistência técnica, sob pena da perda da garantia.

Já nas fachadas revestidas com tijolos aparentes, os problemas mais comuns geralmente estão associados à poluição, especialmente pela deposição de fuligem. A umidade também pode ser considerada como um fator de degradação dos tijolos aparentes, além da incidência de fungos e mofo, pela deficiência de pintura de proteção (aplicação de silicone ou verniz). Segundo o engenheiro Jerônimo, o silicone é menos durável que o verniz. O silicone deve ser reaplicado anualmente e o verniz a cada dois anos, ou segundo a especificação do fabricante.

Prédios com fachadas em concreto aparente também necessitam de tratamento especializado, especialmente se houver ferragens expostas no acabamento do revestimento. Para evitar o alto custo do serviço, alguns condomínios optam por realizar pintura sobre o concreto. Trata-se de uma descaracterização da fachada, agravada pelo fato do problema estrutural não ter sido resolvido. Revestir fachadas pintadas com pastilhas ou material cerâmico ou fazer o inverso, pintar fachadas empastilhadas, visando um menor custo de manutenção, são outras soluções de eficiência discutível. No caso de realizar um novo revestimento nas fachadas pintadas, é preciso verificar se a argamassa existente sustenta o peso do material. Já a pastilha pintada costuma ter um resultado de gosto duvidoso. É preciso ressaltar que ambas as soluções caracterizam alteração de fachadas. 

Seja qual for o material do qual seja revestida a edificação, a periodicidade deve ser ajustada mediante as inspeções prediais regulares que devem ser implementadas pelo corpo gestor da manutenção da edificação, “sempre associada ao nível de desempenho dos materiais utilizados”, esclarece o engenheiro do IBAPE.

Entre os fatores que interferem na periodicidade estão: o grau de agressividade ambiental em que a edificação estiver inserida (nível de poluição atmosférica, presença de fuligem, maresia, chuva ácida em ambientes industriais); regime de chuvas; desempenho dos materiais utilizados na construção, variando em função da qualidade do material empregado. “Caberá ao inspetor predial aferir as periodicidades, e os respectivos procedimentos, tendo em vista a durabilidade da edificação, em consonância com o que estiver definido no projeto ou ainda em função do tipo de material empregado na fachada e a incidência de problemas identificados na inspeção”, orienta.

As inspeções regulares podem detectar problemas nas fachadas e recomendar os procedimentos de intervenção, sempre visando a correção e periodicidades de manutenção, favorecendo a durabilidade e valorizando o bem patrimonial, evitando a sua degradação e perda de valor. Jerônimo ressalta a importância dos condôminos entenderem o investimento na manutenção das fachadas muito mais do que apenas um aumento no rateio da taxa condominial.

“Na verdade, o investimento na manutenção é um instrumento de preservação patrimonial e a única forma de resguardar a durabilidade das edificações”, finaliza.

Por Luiza Oliva


Matéria publicada na Edição Nº 139 em setembro de 2009 da Revista Direcional Condomínios        

 

Assista ao vídeo sobre as implicações das alterações nas fachadas

As obras nas fachadas, sejam para manutenção, renovação estética ou criação de sacada, exigem atenção à Convenção Condominial e ao Regulamento Interno bem como às leis municipais.

                                                                                                                                

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