Alteração de fachada: Uma questão polêmica

O que pode e o que não pode em relação a alterações de fachada? O assunto causa discussões acaloradas no condomínio. Veja aqui como resolvê-las.

As discussões sobre colocação de ar condicionado e fechamento de varandas - que implicariam em alterações da fachada do prédio - costumam ser muito polêmicas nos condomínios. Pela Lei de Condomínios (a 4591/64), "o proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obras que modifiquem sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos". Já o artigo 1336 do novo Código Civil, inciso III, diz que "são deveres do condômino não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas". Para o advogado e consultor condominial Cristiano De Souza Oliveira, o novo Código Civil repete o teor e a essência da Lei de Condomínios. "Porém, só na Lei de Condomínios encontramos as possibilidades de se alterar a fachada, obtendo 100% da aprovação dos condôminos", compara.

O que parece simples na teoria, na prática é muito mais complexo. As dificuldades já começam na definição do que é alteração de fachada. Pendurar uma planta na parede da varanda, colocar uma antena de TV por satélite para fora da janela ou mudar a cor das portas do hall do elevador - todos esses itens podem servir de exemplo de alteração de fachada, externa e interna. 

No Condomínio Edifício Riccione, por exemplo, o assunto rendeu. Sérgio Tadeu Fraia, antes de se tornar síndico, resolveu orçar o custo do fechamento da varanda. O morador da cobertura já havia fechado o seu terraço há mais de um ano e, portanto, Sérgio achou que poderia fazer o mesmo."No dia em que estavam entregando o material no meu apartamento para a obra, encontrei o síndico no elevador e ele me disse que não deixaria o serviço ser feito", lembra. Através de uma liminar, o condomínio conseguiu parar a obra no apartamento de Sérgio. "Entrei na justiça e levei o caso para uma assembléia. Se a cobertura tinha feito, porque eu não poderia fechar o meu terraço? Nessa assembléia foi aprovado que, quem preferisse, poderia fazer a obra, desde que seguindo o mesmo padrão utilizado na cobertura. Meu advogado mostrou para o juiz que a assembléia aprovou a questão e ganhei a causa", conta Sérgio. Hoje, dos 14 apartamentos do edifício, oito já estão com as sacadas envidraçadas. "Minha idéia inicial era ampliar a área da sala e do quarto, mas hoje vejo que ganhei mais com a diminuição do barulho, do vento e o aumento da segurança para as crianças", diz.

Na opinião de Sérgio Meira de Castro Neto, diretor de condomínios do Secovi-SP, é essencial padronizar qualquer modificação. "É preciso entender que quem mora em condomínio vive em coletividade. Se um morador tem intenção de proceder a uma alteração, deve levar a idéia ao síndico e a uma assembléia para votação. O condomínio definirá se é ou não alteração de fachada", orienta. 

Sérgio completa que a tendência dos condomínios tem apontado não para a obrigação, mas para a padronização, especialmente do fechamento de sacadas. Há no mercado modelos de fechamento em vidro sem utilização de esquadrias verticais, o que deixa o visual mais limpo. "O que deprecia o patrimônio, ao invés de valorizá-lo, é cada morador fechar a varanda de uma forma. Da mesma maneira, o condomínio não deve permitir alterações no piso, forro, paredes, a troca de portas de correr ou colocação de cortinas e persianas nos vidros das sacadas", opina o diretor da entidade. Também para as portas dos halls de elevadores o indicado é padronizar por andares. "É uma opção para não engessar o prédio todo", conclui.

Aspectos jurídicos

A questão do fechamento de varandas deve ser analisada também do ponto de vista dos órgãos públicos. Segundo o Código de Obras do município de São Paulo, o terraço é uma área não-computável, isto é, não faz parte do potencial construtivo do terreno. Segundo a assessoria de imprensa da Secretaria da Habitação do Município de São Paulo, se a planta do prédio foi aprovada com terraços abertos, para poder fechá-los é preciso pedir um novo alvará. Se o imóvel exceder o coeficiente construtivo daquela região, então é preciso pagar a outorga onerosa sobre o coeficiente excedente. Se a obra for irregular, o prédio fica inclusive sujeito à multa aplicada pelos fiscais da subprefeitura.

De qualquer maneira, os tribunais têm visto os processos que envolvem alterações de fachada em condomínios de forma bem subjetiva, ou seja, analisando caso a caso. "No litoral, por exemplo, os tribunais têm aceitado a colocação de ar condicionado por questões de necessidade", informa o advogado Cristiano De Souza Oliveira. Assim, o fechamento de varandas em corredores viários de São Paulo, como as Avenidas Nove de Julho e Rebouças e o Elevado Costa e Silva, são considerados um procedimento necessário para a privacidade, segurança e saúde dos moradores. O advogado alerta, porém, que a questão não é unânime para a Justiça. "Há muitos julgadores que seguem a letra fria da lei, sem se importarem com o caso concreto. Porém, há também entendimentos mais avançados, que pensam na vida condominial de forma mais prática, e para os quais a estética é subjetiva", finaliza.

Soluções para o ar condicionado

Para o arquiteto Henrique Cambiaghi, presidente da Associação Brasileira dos Escritórios de Arquitetura (AsBEA), para qualquer alteração do prédio deve-se consultar o autor do projeto. "Simplesmente abrir um buraco numa parede para colocar um aparelho de ar condicionado é uma aberração. O condomínio precisa chamar um arquiteto para resolver a questão com harmonia. Deve ser encontrada uma solução que não agrida a concepção arquitetônica do edifício", afirma. Atualmente, a maior parte dos prédios é projetada prevendo-se o uso de ar condicionado. Os aparelhos ficam disfarçados em caixas metálicas ou revestidas na mesma cor da cerâmica da fachada. "Há soluções técnicas mais adequadas para a instalação do ar condicionado, e que podem inclusive ser adaptadas em prédios antigos", orienta o arquiteto.

Os aparelhos de ar condicionado tipo split vem ganhando espaço no mercado, mas sua colocação também tem trazido discussões nos condomínios. A unidade condensadora de um split (onde fica o compressor do ar condicionado, produtor de ruído) fica em um local externo - que, no apartamento, é o terraço. "Também para a colocação do condensador deve ser definido um padrão no condomínio, encontrando-se um local discreto, normalmente no chão da varanda", constata Sérgio Meira de Castro Neto, diretor do Secovi-SP.

 

Matéria publicada na edição de outubro de 2003 da Revista Direcional Condomínios.

 

Assista ao vídeo sobre as implicações das alterações nas fachadas

As obras nas fachadas, sejam para manutenção, renovação estética ou criação de sacada, exigem atenção à Convenção Condominial e ao Regulamento Interno bem como às leis municipais.

                                                                                                                                

 

 

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