Áreas Comuns - O impacto da vida moderna sobre os condomínios

O Home Boutique Brooklin, condomínio construído pela Cyrela no Brooklin, zona sul de São Paulo, tem áreas de lazer incorporadas ao prédio, entre os andares 11º e 18º. São espaços para sauna e massagem, Espaço Wireless, Café Wireless, Laundry (lavanderia) e Observatório (área com deck view e observatório com vista para o bairro do Brooklin). As opções de lazer foram pensadas sob medida para moradores dos apartamentos do tipo estúdio, com áreas entre 30 e 67 m² e serviços exclusivos (alguns inclusos na taxa condominial e outros no sistema pay-per-use). “Ainda na fase do desenvolvimento de um projeto preparamos os itens de lazer e área comum de acordo com o público para o qual o empreendimento está sendo desenvolvido, sempre considerando as faixas etárias e futuras necessidades dos condôminos”, comenta Rosane Ferreira, diretora de Incorporação da Cyrela São Paulo. Ela cita espaços que não eram nada comuns há alguns anos, e que hoje fazem parte de muitos lançamentos, como garage band, cinema, pista de skate, espaço mulher e áreas para tratamentos estéticos ou de bem-estar.

Para Rosane, estão em alta tanto áreas que envolvem tecnologia como aquelas voltadas para a saúde e o conforto dos moradores. “São dois aspectos que fazem parte do cotidiano das pessoas e estão sendo utilizados com mais frequência. Há espaços que disponibilizam internet sem fio, como home office e salas de estudo pensados para os moradores que precisam de mais mobilidade, por exemplo, o executivo que não consegue sair de casa para receber um cliente, mas também não quer recebê-lo em seu apartamento. O mesmo vale para as áreas de bem-estar: os condôminos querem a facilidade de ter tudo isso muito próximo, evitando deslocamento, trânsito e os desconfortos das grandes cidades. Sob esse aspecto, essas áreas realmente vieram para ficar”, constata.

Adaptando os antigos

Condomínios novos nascem com áreas comuns planejadas e direcionadas para o perfil de moradores. Já em edifícios antigos a adequação desses espaços depende de inúmeros fatores. Um deles, e sempre complicador, é a verba necessária para uma obra de porte, além da aprovação em assembleia. Outro é avaliar a real necessidade da comunidade condominial. “É preciso analisar, por exemplo, se um espaço home office não poderia ser mais útil aos moradores do que transformar o salão de festas em um espaço gourmet. Devemos nos questionar que benefícios a obra trará aos moradores. Todo espaço deve ser muito bem ocupado. Com ações que diminuam os custos do condomínio, ou que contribuam de alguma maneira para a cidade, a edificação passa a ter uma relevância maior”, aponta a arquiteta urbanista Guiomar Leitão, experiente na consultoria a condomínios, elaborando pareceres técnicos que orientam alterações nas áreas comuns.

A especialista comenta que certas atrações que tanto sucesso fazem em prédios novos nem sempre agradam aos condôminos de edifícios habitados há um bom tempo. Churrasqueiras e salões de festas costumam ser rechaçados em condomínios mais tranquilos: “Muitos condôminos não aprovam a construção desses espaços por serem áreas geradoras de barulho. Até piscinas costumam receber votos contrários.” Ela lembra o caso de um condomínio que pretendia mudar a churrasqueira de lugar devido à reclamação do prédio vizinho. Mas a mudança não foi aprovada porque os moradores com apartamentos distantes da churrasqueira alegavam que escolheram suas unidades justamente por essa característica. “É claro que a manutenção das áreas comuns sempre valoriza o edifício. Porém, cada condomínio, cada região da cidade e cada comunidade tem sua realidade. O que é um atrativo de vendas em prédios novos pode não ser necessário em um condomínio já existente”, pondera a arquiteta Guiomar.

Ponto para o retrofit

Mais do que investir em “maquiagens”, a profissional orienta os condomínios antigos a privilegiarem o retrofit. “Sem aumentar as áreas comuns, apostando no retrofit, teremos prédios mais sustentáveis além de diminuir custos. Entre as medidas indicadas estão melhorar o acesso, aumentar o número de vagas de garagem, promover o reuso e a medição individualizada de água”, diz.

Guiomar dá dois exemplos simples de retrofit: a troca de caixilhos e de vidros das janelas dos apartamentos, oferecendo maior conforto interno aos moradores, e a instalação de novas prumadas para colocação de internet e TV a cabo (muitos prédios antigos não têm espaço para a instalação desses cabeamentos ou contam com tubulações entupidas).

São também relevantes questões como espaços adequados para os funcionários no térreo, atendendo inclusive às legislações existentes. “Sem dúvida as áreas comuns devem ser melhoradas e modernizadas. Todo morador quer um hall de entrada sempre valorizado. Porém, é preciso entender que a área comum envolve não só o térreo, mas toda a estrutura predial, como fachadas e prumadas”, completa.

A realidade vivida pelo Condomínio Edifício Monte Claro ilustra bem a orientação dada pela arquiteta Guiomar. Construído há cerca de 35 anos, tem 20 apartamentos, sendo 12 deles com apenas uma garagem. Localizado no Jardim Paulistano, as vagas na rua são raridade e arrumar lugar para os carros é o grande problema dos moradores. O síndico Arrigo Terni lembra que, recentemente, cerca de 17 moradores mostraram-se favoráveis a um projeto de construção de terraços nos apartamentos. “Solicitamos ao arquiteto Roberto Candusso um estudo sobre a construção de terraços, suspensos por estruturas metálicas. Não atingimos 100% de aprovação para construir os terraços, então estamos estudando o aumento de vagas. Foi um pleito dos próprios moradores, que questionaram: por que precisamos de terraços? Precisamos de garagens, argumentaram”, relata o síndico.

Baseando-se em um projeto de um novo escritório de arquitetura, aprovado em assembleia, o condomínio pretende construir mais seis vagas a partir da reforma do jardim do térreo. “Nosso jardim tem problemas, como plantas inadequadas, que inclusive já danificaram a impermeabilização. Hoje é uma área mal aproveitada. Pretendemos embelezá-lo, criando áreas de convívio, uma espécie de pracinha com bancos”, diz. Há moradores pedindo mais vagas do que as seis previstas: “Sem dúvida as vagas são importantes e uma necessidade, mas não a ponto de desvalorizarmos nosso prédio criando um estacionamento no térreo.”

O síndico Arrigo está se cercando de toda a assessoria especializada para aprovar a obra e, mais ainda, a forma como as vagas extras serão oferecidas aos condôminos. “Hoje a ideia predominante é leiloar as vagas, cedendo aos moradores por cem anos o uso dessas garagens. Com o valor pago ao condomínio teríamos a verba para a obra. Estamos estudando as regras para o leilão e a viabilidade dele, inclusive analisando se será preciso alterar a convenção. Não podemos corrigir um erro antigo, a falta de vagas, agindo com que algum morador tenha mais direito do que outros. Todos precisam ter direito a participar do leilão, já que estaremos destinando uma área comum às novas vagas”, esclarece.

Analisar o custo benefício de uma obra de porte nas áreas comuns deve ser o foco da administração, resume a arquiteta Guiomar Leitão. “Itens como guarita e segurança, acessibilidade e vagas de garagens são desejados por todos os moradores. Já uma sala de ginástica ou um salão de festas nem sempre são tão valorizados”, arremata.

Por Luiza Oliveira

Matéria publicada na Edição 164 - dez/jan12 da Revista Direcional Condomínios.