Assembléias: momento de decisão

1 - INTRODUÇÃO
 

A palavra assembléia vem do francês assembleé, e significa reunião de muitas pessoas para determinado fim. Nos condomínios, nem sempre a objetividade e a cordialidade prevalecem nas assembléias. Conheça todos os passos para fazer com que as assembléias de seu condomínio tornem-se mais proveitosas, já que o objetivo de todos os condôminos é o mesmo: contribuir para uma vida melhor em comum.

 


2 - COMUNICAÇÃO ANTES E DEPOIS
     


Uma assembléia bem sucedida começa pela maneira como é feita a sua convocação. A convenção do condomínio estabelece o modo e o prazo como devem ser convocadas as assembléias. O ideal é que a convocação seja feita com antecedência, com a ordem do dia descrita de maneira clara e precisa. O advogado e consultor jurídico condominial Cristiano De Souza Oliveira ressalta que a circular com a convocação deve ser distribuída com uma antecedência de cerca de 20 dias da assembléia, e não 5 dias antes, como muitas vezes acontece nos condomínios. 


Se necessário, os pontos a serem tratados na reunião podem constar mais detalhadamente de uma carta anexa à convocação, com fotos, croquis, resumo de orçamentos ou valor de rateio a ser cobrado por apartamento. "Assim, os moradores chegarão na assembléia com idéias já amadurecidas", afirma Rosely Benevides de Oliveira Schwartz, administradora de empresas, contadora, autora do livro "Revolucionando o condomínio" e professora de administração de condomínios da FMU. "A assembléia não é um espaço de discussão e debate mas sim de decisão", orienta o advogado.


3 - OS PODERES DA ASSEMBLÉIA
 


A assembléia é considerada a autoridade suprema no condomínio. Suas decisões só poderão ser anuladas judicialmente ou por deliberação em outra assembléia. Pelo Novo Código Civil, a assembléia tem o poder de interferir na administração do condomínio, destituir o síndico, aprovar venda de área acessória, alterar a convenção e o regimento interno, aprovar contas, rateios e previsões orçamentárias, aprovar obras, aplicar multas e ser juízo de recursos das mesmas, podendo aboná-las e deliberar sobre a extinção do condomínio.


4 - PROCURAÇÕES  
 


Nas assembléias, as procurações podem ser usadas para que o condômino ausente transmita a outra pessoa poderes, como, por exemplo, votar. Quanto à necessidade de reconhecimento de firma nas procurações, o artigo 654 do novo Código Civil determina que o reconhecimento de firma só será exigido quando o terceiro que receber a procuração o exigir. Ou seja, quem no condomínio recebe a procuração é a Assembléia. Ela, por sua vez, é regida pela Convenção. Portanto, a exigência de procuração deve constar da Convenção.


5 - QUEM VOTA
 


Condôminos inadimplentes não participam das assembléias. Sempre é bom lembrar que é preciso analisar se a convenção do condomínio não dispõe sobre o assunto de maneira diversa. 


Quanto aos inquilinos, eles votam nas assembléias que decidem sobre despesas condominiais ordinárias e na eleição e destituição do síndico. Segundo o advogado e consultor jurídico condominial Cristiano De Souza Oliveira, em algumas assembléias específicas realmente o inquilino não tem direito a voto. É o caso de modificações na finalidade da unidade condominial e de obras voluptuárias e úteis (onde quem vota são os condôminos). 

"Até hoje vejo convocações para assembléias proibindo a participação de inquilinos e exigindo procuração. Só com o contrato de locação ele já pode votar, a não ser para quoruns específicos, onde o Código Civil especifica o voto de condôminos", constata Cristiano. Pelo novo Código Civil, esclarece o advogado, condômino é sinônimo de proprietário. Já o inquilino ou locatário é tratado como possuidor.


6 - QUORUNS NECESSÁRIOS 


Diz o artigo 1350 do novo Código Civil que “convocará, o síndico, anualmente, reunião da Assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno”. Trata-se da Assembléia Geral Ordinária (AGO). Em primeira convocação, as deliberações da AGO são tomadas por maioria dos votos dos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais. Em segunda convocação, se o quorum não foi atingido na primeira chamada, a Assembléia delibera por maioria dos votos dos presentes. Os votos serão proporcionais às frações ideais, salvo disposição contrária em convenção.

Há casos em que o novo Código Civil estabelece quoruns especiais. Acompanhe, conforme o fim da Assembléia, os quoruns exigidos:


- Destituição do síndico: maioria absoluta de seus membros. Artigo 1349 do novo Código Civil: “A Assembléia, (...) poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.”


- Alteração do regimento interno e convenção: 2/3 dos condôminos. Mudança de destinação do edifício: unanimidade dos condôminos. Artigo 1351 do novo Código Civil: “Depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção e do regimento interno; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende de aprovação pela unanimidade dos condôminos.” 


- Construção de pavimentos ou novos prédios: unanimidade dos condôminos. Artigo 1343 do novo Código Civil: “A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.”


- Realização de obras: o artigo 96 do novo Código Civil define o que são obras úteis, voluptuárias e necessárias para a benfeitoria de um bem. Obras úteis aumentam ou facilitam o uso do bem; obras voluptuárias não aumentam o uso habitual do bem, isto é, servem “para mero deleite ou recreio”, conforme a lei (por exemplo, o embelezamento de elevadores); já as obras necessárias têm a finalidade de conservação ou para evitar que o bem se deteriore. Para obras úteis, é preciso aprovação da maioria dos condôminos (proprietários). Obras voluptuárias exigem quorum de 2/3 dos condôminos. Já as obras necessárias independem de autorização da assembléia. Porém, se forem obras necessárias, mas urgentes e de custo excessivo, é necessário que o síndico dê ciência dessas obras à assembléia. Se as obras não forem urgentes, mas excessivas, é preciso aprovação da assembléia, convocada pelo síndico ou, na omissão deste, por qualquer condômino.


- Multas: para multa punitiva por descumprimento, exige-se quorum mínimo de 2/3 dos condôminos restantes para deliberarem sobre a cobrança da multa. Para multa punitiva reincidente, ¾ dos condôminos restantes. E para multa punitiva ao condômino com comportamento anti-social, também ¾ dos condôminos restantes.


7 - TIPOS DE ASSEMBLÉIAS
   


Segundo Rosely Benevides de Oliveira Schwartz, autora do livro "Revolucionando o condomínio", a assembléia é a autoridade suprema no condomínio e é denominada de acordo com a finalidade a que se destina:


- Assembléia geral especial

Realizada em casos especiais, como a ocorrência de sinistro total ou que destrua mais de 2/3 da edificação, tomada de decisão sobre demolição e reconstrução da edificação ou a alienação do imóvel.


- Assembléia geral extraordinária

Pode ser convocada sempre que houver necessidade, pelo síndico ou por ¼ dos condôminos, que deverão assinar o Edital de Convocação da Assembléia. 

- Assembléia geral ordinária

É realizada uma vez por ano. Aprova as verbas destinadas ao próximo exercício. Serve ainda à prestação de contas, aprovação da previsão orçamentária e à eleição do síndico. Se o proprietário não comparecer, o inquilino vota sem necessidade de procuração. A convenção estabelece o período em que é realizada a assembléia ordinária, normalmente no primeiro trimestre do ano.


8 - REALIZANDO A ASSEMBLÉIA  


No início da assembléia, o síndico dá início aos trabalhos. A assembléia elege um dos presentes para presidir os trabalhos e outro para secretariá-lo. Normalmente, o secretário costuma ser o representante da administradora do condomínio. Além de fazer a redação da ata, é quem irá assessorar o presidente na assembléia.

Já o presidente é a pessoa que irá definir os rumos da assembléia. Para saber lidar com situações que possam fugir do controle, é fundamental que o presidente da assembléia esteja preparado para o evento e tenha pulso firme. "O presidente da mesa deve ter um mínimo de conhecimento sobre o prédio. Pode ser um conselheiro, por exemplo", aconselha o administrador Romani. Salvo disposição contrária na convenção do condomínio, o presidente pode ser qualquer pessoa, como um inquilino ou até mesmo o síndico.


O presidente deve seguir rigorosamente a pauta. Todos os presentes devem se dirigir a ele para obter a permissão de falar. O presidente deve evitar discussões prolongadas e, ao mesmo tempo, fazer com que todos que desejam consigam se manifestar. 


É especialmente no item “assuntos gerais” que as assembléias emperram e perdem a objetividade. Nesse momento, o presidente da mesa deve ter especial atenção para que a reunião transcorra sem votações que possam colocar em risco a validade de toda a assembléia. Muitos condôminos levantam fatos ocorridos há muito tempo. Ocorrências devem ser anotadas no livro de sugestões e não discutidas numa assembléia. 


As deliberações da assembléia são registradas em ata pelo secretário. Se possível, ao final da assembléia, o secretário lê a versão definitiva ou o rascunho da ata, e os condôminos a aprovarão totalmente ou farão as ressalvas necessárias.


9 - ATA  


Depois da assembléia, é hora de redigir a ata, que é um dos documentos mais importantes de um condomínio. Através dela podemos conhecer a história do condomínio. A ata deve ser escrita de forma a reproduzir o que aconteceu durante a assembléia, contendo as discussões e comentários e a apuração. Deve ser redigida pelo secretário e assinada por ele mesmo e pelo presidente da assembléia. O síndico não comanda a ata, pois ela é um documento que reflete a assembléia, que é soberana e pode decidir contra o próprio síndico.

A ata, uma vez redigida e devidamente assinada, não poderá ter razuras nem complementos. Quem discordar dos seus termos poderá fazer constar sua opinião na ata da próxima assembléia, ou se esta for muito demorada, fazê-lo formalmente (por escrito) ao síndico. 


Não há prazo para sua redação, mas pelo parágrafo segundo do artigo 24 da lei 4591/64, o síndico deve comunicar nos oito dias subsequentes à assembléia o que tiver sido deliberado. A forma como será feita a comunicação deve ser a que estiver prevista na convenção. O registro das atas em cartório de Registro de Títulos e Documentos leva em média, em São Paulo, de 24 a 48 horas ou, no máximo, cinco dias. O indicado é que o síndico comunique as decisões da assembléia a todos os condôminos de modo informal, e mais rapidamente, através de um informativo e, posteriormente, envie a ata registrada. Esse resumo do que foi definido deve ser distribuído o mais rápido possível, principalmente em casos de votação de aumento da taxa condominial, aprovação de rateio extraordinário ou alteração no regulamento interno.

Matéria publicada na edição Nº 67 em agosto de 2003 da Revista Direcional Condomínios                   

 Leia também:

          - Assembléias nos condomínios
          - Participação nas assembléias



 

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          - Administradora

 

1 - INTRODUÇÃO
 

A palavra assembléia vem do francês assembleé, e significa reunião de muitas pessoas para determinado fim. Nos condomínios, nem sempre a objetividade e a cordialidade prevalecem nas assembléias. Conheça todos os passos para fazer com que as assembléias de seu condomínio tornem-se mais proveitosas, já que o objetivo de todos os condôminos é o mesmo: contribuir para uma vida melhor em comum.


 


2 - COMUNICAÇÃO ANTES E DEPOIS
     


Uma assembléia bem sucedida começa pela maneira como é feita a sua convocação. A convenção do condomínio estabelece o modo e o prazo como devem ser convocadas as assembléias. O ideal é que a convocação seja feita com antecedência, com a ordem do dia descrita de maneira clara e precisa. O advogado e consultor jurídico condominial Cristiano De Souza Oliveira ressalta que a circular com a convocação deve ser distribuída com uma antecedência de cerca de 20 dias da assembléia, e não 5 dias antes, como muitas vezes acontece nos condomínios. 


Se necessário, os pontos a serem tratados na reunião podem constar mais detalhadamente de uma carta anexa à convocação, com fotos, croquis, resumo de orçamentos ou valor de rateio a ser cobrado por apartamento. "Assim, os moradores chegarão na assembléia com idéias já amadurecidas", afirma Rosely Benevides de Oliveira Schwartz, administradora de empresas, contadora, autora do livro "Revolucionando o condomínio" e professora de administração de condomínios da FMU. "A assembléia não é um espaço de discussão e debate mas sim de decisão", orienta o advogado.


3 - OS PODERES DA ASSEMBLÉIA
 


A assembléia é considerada a autoridade suprema no condomínio. Suas decisões só poderão ser anuladas judicialmente ou por deliberação em outra assembléia. Pelo Novo Código Civil, a assembléia tem o poder de interferir na administração do condomínio, destituir o síndico, aprovar venda de área acessória, alterar a convenção e o regimento interno, aprovar contas, rateios e previsões orçamentárias, aprovar obras, aplicar multas e ser juízo de recursos das mesmas, podendo aboná-las e deliberar sobre a extinção do condomínio.


4 - PROCURAÇÕES  
 


Nas assembléias, as procurações podem ser usadas para que o condômino ausente transmita a outra pessoa poderes, como, por exemplo, votar. Quanto à necessidade de reconhecimento de firma nas procurações, o artigo 654 do novo Código Civil determina que o reconhecimento de firma só será exigido quando o terceiro que receber a procuração o exigir. Ou seja, quem no condomínio recebe a procuração é a Assembléia. Ela, por sua vez, é regida pela Convenção. Portanto, a exigência de procuração deve constar da Convenção.


5 - QUEM VOTA
 


Condôminos inadimplentes não participam das assembléias. Sempre é bom lembrar que é preciso analisar se a convenção do condomínio não dispõe sobre o assunto de maneira diversa. 


Quanto aos inquilinos, eles votam nas assembléias que decidem sobre despesas condominiais ordinárias e na eleição e destituição do síndico. Segundo o advogado e consultor jurídico condominial Cristiano De Souza Oliveira, em algumas assembléias específicas realmente o inquilino não tem direito a voto. É o caso de modificações na finalidade da unidade condominial e de obras voluptuárias e úteis (onde quem vota são os condôminos). 

"Até hoje vejo convocações para assembléias proibindo a participação de inquilinos e exigindo procuração. Só com o contrato de locação ele já pode votar, a não ser para quoruns específicos, onde o Código Civil especifica o voto de condôminos", constata Cristiano. Pelo novo Código Civil, esclarece o advogado, condômino é sinônimo de proprietário. Já o inquilino ou locatário é tratado como possuidor.


6 - QUORUNS NECESSÁRIOS 


Diz o artigo 1350 do novo Código Civil que “convocará, o síndico, anualmente, reunião da Assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno”. Trata-se da Assembléia Geral Ordinária (AGO). Em primeira convocação, as deliberações da AGO são tomadas por maioria dos votos dos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais. Em segunda convocação, se o quorum não foi atingido na primeira chamada, a Assembléia delibera por maioria dos votos dos presentes. Os votos serão proporcionais às frações ideais, salvo disposição contrária em convenção.

Há casos em que o novo Código Civil estabelece quoruns especiais. Acompanhe, conforme o fim da Assembléia, os quoruns exigidos:


- Destituição do síndico: maioria absoluta de seus membros. Artigo 1349 do novo Código Civil: “A Assembléia, (...) poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.”


- Alteração do regimento interno e convenção: 2/3 dos condôminos. Mudança de destinação do edifício: unanimidade dos condôminos. Artigo 1351 do novo Código Civil: “Depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção e do regimento interno; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende de aprovação pela unanimidade dos condôminos.” 


- Construção de pavimentos ou novos prédios: unanimidade dos condôminos. Artigo 1343 do novo Código Civil: “A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.”


- Realização de obras: o artigo 96 do novo Código Civil define o que são obras úteis, voluptuárias e necessárias para a benfeitoria de um bem. Obras úteis aumentam ou facilitam o uso do bem; obras voluptuárias não aumentam o uso habitual do bem, isto é, servem “para mero deleite ou recreio”, conforme a lei (por exemplo, o embelezamento de elevadores); já as obras necessárias têm a finalidade de conservação ou para evitar que o bem se deteriore. Para obras úteis, é preciso aprovação da maioria dos condôminos (proprietários). Obras voluptuárias exigem quorum de 2/3 dos condôminos. Já as obras necessárias independem de autorização da assembléia. Porém, se forem obras necessárias, mas urgentes e de custo excessivo, é necessário que o síndico dê ciência dessas obras à assembléia. Se as obras não forem urgentes, mas excessivas, é preciso aprovação da assembléia, convocada pelo síndico ou, na omissão deste, por qualquer condômino.


- Multas: para multa punitiva por descumprimento, exige-se quorum mínimo de 2/3 dos condôminos restantes para deliberarem sobre a cobrança da multa. Para multa punitiva reincidente, ¾ dos condôminos restantes. E para multa punitiva ao condômino com comportamento anti-social, também ¾ dos condôminos restantes.


7 - TIPOS DE ASSEMBLÉIAS
   


Segundo Rosely Benevides de Oliveira Schwartz, autora do livro "Revolucionando o condomínio", a assembléia é a autoridade suprema no condomínio e é denominada de acordo com a finalidade a que se destina:


- Assembléia geral especial

Realizada em casos especiais, como a ocorrência de sinistro total ou que destrua mais de 2/3 da edificação, tomada de decisão sobre demolição e reconstrução da edificação ou a alienação do imóvel.


- Assembléia geral extraordinária

Pode ser convocada sempre que houver necessidade, pelo síndico ou por ¼ dos condôminos, que deverão assinar o Edital de Convocação da Assembléia. 

- Assembléia geral ordinária

É realizada uma vez por ano. Aprova as verbas destinadas ao próximo exercício. Serve ainda à prestação de contas, aprovação da previsão orçamentária e à eleição do síndico. Se o proprietário não comparecer, o inquilino vota sem necessidade de procuração. A convenção estabelece o período em que é realizada a assembléia ordinária, normalmente no primeiro trimestre do ano.


8 - REALIZANDO A ASSEMBLÉIA  


No início da assembléia, o síndico dá início aos trabalhos. A assembléia elege um dos presentes para presidir os trabalhos e outro para secretariá-lo. Normalmente, o secretário costuma ser o representante da administradora do condomínio. Além de fazer a redação da ata, é quem irá assessorar o presidente na assembléia.

Já o presidente é a pessoa que irá definir os rumos da assembléia. Para saber lidar com situações que possam fugir do controle, é fundamental que o presidente da assembléia esteja preparado para o evento e tenha pulso firme. "O presidente da mesa deve ter um mínimo de conhecimento sobre o prédio. Pode ser um conselheiro, por exemplo", aconselha o administrador Romani. Salvo disposição contrária na convenção do condomínio, o presidente pode ser qualquer pessoa, como um inquilino ou até mesmo o síndico.


O presidente deve seguir rigorosamente a pauta. Todos os presentes devem se dirigir a ele para obter a permissão de falar. O presidente deve evitar discussões prolongadas e, ao mesmo tempo, fazer com que todos que desejam consigam se manifestar. 


É especialmente no item “assuntos gerais” que as assembléias emperram e perdem a objetividade. Nesse momento, o presidente da mesa deve ter especial atenção para que a reunião transcorra sem votações que possam colocar em risco a validade de toda a assembléia. Muitos condôminos levantam fatos ocorridos há muito tempo. Ocorrências devem ser anotadas no livro de sugestões e não discutidas numa assembléia. 


As deliberações da assembléia são registradas em ata pelo secretário. Se possível, ao final da assembléia, o secretário lê a versão definitiva ou o rascunho da ata, e os condôminos a aprovarão totalmente ou farão as ressalvas necessárias.


9 - ATA  


Depois da assembléia, é hora de redigir a ata, que é um dos documentos mais importantes de um condomínio. Através dela podemos conhecer a história do condomínio. A ata deve ser escrita de forma a reproduzir o que aconteceu durante a assembléia, contendo as discussões e comentários e a apuração. Deve ser redigida pelo secretário e assinada por ele mesmo e pelo presidente da assembléia. O síndico não comanda a ata, pois ela é um documento que reflete a assembléia, que é soberana e pode decidir contra o próprio síndico.

A ata, uma vez redigida e devidamente assinada, não poderá ter razuras nem complementos. Quem discordar dos seus termos poderá fazer constar sua opinião na ata da próxima assembléia, ou se esta for muito demorada, fazê-lo formalmente (por escrito) ao síndico. 


Não há prazo para sua redação, mas pelo parágrafo segundo do artigo 24 da lei 4591/64, o síndico deve comunicar nos oito dias subsequentes à assembléia o que tiver sido deliberado. A forma como será feita a comunicação deve ser a que estiver prevista na convenção. O registro das atas em cartório de Registro de Títulos e Documentos leva em média, em São Paulo, de 24 a 48 horas ou, no máximo, cinco dias. O indicado é que o síndico comunique as decisões da assembléia a todos os condôminos de modo informal, e mais rapidamente, através de um informativo e, posteriormente, envie a ata registrada. Esse resumo do que foi definido deve ser distribuído o mais rápido possível, principalmente em casos de votação de aumento da taxa condominial, aprovação de rateio extraordinário ou alteração no regulamento interno.

Matéria publicada na edição Nº 67 em agosto de 2003 da Revista Direcional Condomínios                   

 Leia também:

          - Assembléias nos condomínios
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